A la Réunion, où l’insularité dévoile tant de réalités quant à la densification de population dans une zone géographiquement fermée. Les prévisions démographiques prévoient 1 million de réunionnais en 2020, soit 300 000 de plus en 15 ans. Les défis pour loger ces nouveaux arrivants font peser un lourd tribu au foncier, et notamment aux terres agricoles. Sans compter que l'héritage colonial a laissé en place une situation de forte concentration des terres détenues pour l'essentiel par quelques grands propriétaires.

La densification urbaine envisagée comme réponse à la pénurie de foncier

La solution de la densification urbaine (augmenter les capacités de logement dans les zones déjà urbanisées en construisant plutôt des immeubles que des maisons) est la solution envisagée à la Réunion pour répondre à la pénurie de foncier provoquée par l'augmentation de la population, l'espace forcément limitée d'une île et les besoins en terres de l'agriculture, notamment la canne (bien qu'à terme, c'est surtout le besoin d'autonomie alimentaire qui motivera le développement des terres cultivées).

La défiscalisation outre-mer

Le I de l’article 217 undecies, relatives aux investissements dans les départements d’outre-mer, permet aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés qui investissent outre-mer de déduire de leur résultat imposable le montant de certains investissements qu’elles réalisent. L’investissement peut être réalisé :
- soit directement par l’entreprise qui va exploiter l’investissement ;
- soit de manière «externalisée » (SNC, SCS, GIE ou GEIE)

La défiscalisation est un moteur pour la construction de logements neufs dans les DOM et notamment à la Réunion. Elle permet de répondre, en partie, aux besoins locaux. Mais elle favorise également une forte spéculation sur les prix du foncier et des bâtiments ce qui ne facilite pas l'accès à la propriété pour le plus grand nombre. Les particuliers sont de plus en plus incité à réaliser des prêts de longue durée pour des fonciers de plus en plus petit. L'État a d'ailleurs décidé de réorienter la défiscalisation vers le soutien au logement social.

La pénurie de foncier

La Réunion se trouve dans une situation de forte tension foncière. D'un côté, l'une de ses principales sources de revenu est l'exploitation de la canne à sucre qui monopolise une grande partie des terres. De l'autre, une augmentation démographique forte qui implique un besoin très important en logements et donc en foncier.

Pour le développement agricole, de nombreuses incitations sont mises en avant même si les subventions européennes pour la production de sucre sont remis en cause à l'échéance 2014 :

• le basculement des eaux, projet de transfert du surplus d'eau de l'est vers l'ouest, pour développer l'irrigation et donc la production cannière dans l'ouest,

• la réservation et la protection des terres agricoles pour la production cannière face à l'extension urbaine, notamment par la Chambre d'Agriculture.

Pour répondre aux besoins en logement, estimés à plus de 10 000 nouveaux logements par an pour les 15 prochaines années (dont une bonne moitié de logements sociaux), de nombreuses mesures ont été mises en place

• la LBU (Ligne Budgétaire Unique), financé par l'État, permet le financement de prêt de 5000 logements sociaux par an,

• la défiscalisation favorise l'investissement privé dans la construction de logements neufs (estimés à 5000 par an).

Cette dualité vis-à-vis du foncier provoque un phénomène de tension sur la disponibilité des terres et participe à une forte spéculation foncière et donc à une augmentation du coût du foncier, préjudiciable pour les ménages réunionnais qui souhaitent accéder à la propriété mais également pour les opérations de logements sociaux qui sont confrontées à des contraintes d'équilibre financier principalement dues à « l'explosion » des prix du foncier. D'ailleurs, pour pallier à cette contrainte, l'État envisage de céder gracieusement du foncier pendant que quelques grands propriétaires engrangent des profits immenses sur la seule loi du marché... et de la pénurie.

On retrouve également toutes ces problématiques dans l'accès à l'eau qui devient un élément crucial aussi bien pour l'irrigation de la canne et des terres agricoles, notamment dans l'ouest, que pour l'alimentation des particuliers.

Du point de vue de l'intervention public, la gestion des POS (Plan d'Occupation des Sols) et plus récemment des PLU (Plan Local d'Urbanisme) ainsi que les déclassements sont un déterminant important de la disponibilité du foncier pour les nouvelles constructions. Ils participent aussi, à leur manière, à la gestion de la pénurie et donc indirectement à la spéculation foncière.